DTDR—2017—0010002

菏泽市定陶区人民政府

关于印发定陶区国有土地上房屋征收与

补偿实施办法的通知

菏定政发〔2017〕6号

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：

《定陶区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

菏泽市定陶区人民政府　　

2017年3月23日　　　　

定陶区国有土地上房屋征收与补偿

实施 办 法

第一章  总　则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规定，结合我区实际，制定本实施办法。

第二条  为了公共利益的需要，在定陶区国有土地上进行的房屋征收与补偿活动，适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人应当给予公正、公平、合理补偿。

第四条  定陶区人民政府负责全区的房屋征收与补偿工作。

定陶区住房和城乡建设局是区人民政府房屋征收部门，负责组织实施全区的房屋征收与补偿工作。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当对征收补偿费用管理和使用情况全程监督，并公布审计结果。

镇人民政府、街道办事处及区人民政府有关部门应当按照有关规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第二章  征收决定

第五条  为促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定。

确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入区国民经济和社会发展年度计划。

第六条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报区人民政府。

征收补偿方案应包括下列内容：

（一）房屋征收部门、房屋征收实施单位；

（二）房屋征收范围、征收依据、征收目的、签约日期等；

（三）被征收房屋的基本情况；

（四）补偿方式、补偿标准和评估方法；

（五）用于产权调换房屋的地点、单套建筑面积、套数，产权调换房屋的价值认定；

（六）过渡方式和期限、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费标准；

（七）补助和奖励等。

区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

旧城区改建需要征收房屋，超过半数被征收人认为房屋征收补偿方案不符合国务院、山东省国有土地上房屋征收与补偿条例规定的，区人民政府应当组织由被征收人公开选定的代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。听证工作由区人民政府确定的部门组织实施；

第七条  区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第八条  区人民政府作出房屋征收决定前，按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经区政府常务会议讨论决定。

作出征收决定前，征收补偿费用应当足额存入房屋征收部门设立的银行专户，专款专用。

第九条  区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，并附征收补偿方案。被征收人对征收决定不服的，可依法提起行政复议或诉讼。

区人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋征收部门应当将房屋征收决定及时书面告知金融等相关部门。

房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。

第十条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款规定限制事项书面通知城乡规划、国土资源等有关部门，在征收范围内暂停办理房屋所有权、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产、变更用途等手续，暂停期限最长不得超过1年，但人民法院或仲裁机构生效的判决、裁决除外。　

第三章　评  估

第十一条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式确定。

采取集中投票、抽签、摇号等方式确定评估机构时，征收部门应当邀请被征收人、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督，聘请公证机构对产生过程和结果进行现场公证。

第十二条  从事房屋征收评估的房地产评估机构及其房地产估价师应当符合国家规定的资质要求和执业条件，满足征收项目正常需要。房屋征收部门可推荐3—5家房地产评估机构，由被征收人选择。

同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产评估机构承担。评估机构确定后，房屋征收部门应当向评估机构出具委托书，并与之签订评估委托合同。

第十三条  房地产价格评估机构应当选派符合征收项目所需数量的估价师对被征收房屋进行实地查勘，必要时通过录音、录像等方式取得相关资料，逐户出具评估报告，并解答被征收人对评估报告提出的异议。

被征收人应当积极配合房地产评估机构开展评估工作。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证、房屋普查资料等进行评估，有关情况应在评估报告中作出相应说明。

第十四条  房地产评估机构应当按照《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》规定的评估方法和技术路线进行评估。

被征收住宅房屋的评估应当选用市场比较法；办公用房、工业厂房、地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等，采用成本法进行评估，并在评估报告中说明。

第十五条  房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示，公示期限不得少于5日。

公示期间，房地产价格评估机构应当进行现场说明，听取意见；对被征收人反映的确属错评漏估的部分，应当及时予以修正。

公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供被征收范围内的被征收房屋价值的评估均价和分户评估报告，并由两名以上专职注册房地产估价师签字。房屋征收部门应当向被征收人依法送达分户评估报告。

房屋征收评估机构及其评估人员与被征收人有利害关系的，应当回避。

第十六条  被征收人或者房屋征收部门对评估报告有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核。房地产价格评估机构应当自收到复核申请之日起10日内进行复核，出具复核结果。
　　对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。　
　　鉴定结论认为评估报告存在错误的，房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第四章　补偿与安置

第十七条  征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算，互相冲抵，结清差价。

产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十八条  对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条  被征收房屋的价值包括装饰装修及其占用范围内土地使用权的价值。

对被征收住宅房屋价值的补偿，按照被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素，由评估机构评估确定。

对被征收非住宅房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。

第二十条  被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或房屋产权调换。

被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的，扣除不足部分的建安造价等相关费用（500元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积给予货币补偿或房屋产权调换。土地性质为国有划拨的，不足部分还应扣除基准地价40%的出让金。

被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，对高出基准容积率部分，凡没有权属资料、可确权书证且在2009年8月6日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》（定政发〔2009〕9号）发布以后建设的房屋，按成本价给予评估补偿，不享受装修包干补偿及其它奖励。房屋建设时间的认定以被征收房屋的权属证书、确权证书或房屋普查、航拍资料等为依据。

城市规划区菏商路以东、东丰路以南、站前路—斑枝路以西、济阴路以北范围内的基准容积率为0.7；其他区域根据实际情况适当调整。

第二十一条  同时符合下列条件的房屋，认定为商业用房。

（一）国有土地使用权证载明为出让土地，且用途为商业；

（二）建设工程规划许可证规划用途为商业；

（三）房屋所有权证载明房屋用途为商业。

第二十二条  被征收的住宅房屋用作营业，且同时符合下列条件的房屋，根据不同区位，在住宅的基础上适当提高补偿标准：

（一）取得营业执照、税务登记证并有征收范围确定前1年至征收决定公告之日期间的连续纳税申报记录；

（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致；

（三）沿城市主次干道（已开通）、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

补偿方案应根据相关要求确定调整标准。

第二十三条  对不沿城市主次干道或虽沿城市主次干道但未开通，实际正在经营的住宅房屋，且符合本办法第二十二条（一）、（二）项条件的，按照住宅房屋给予补偿，支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的，应当提供房屋租赁证明，停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

第二十四条  土地性质为国有的空闲宅基地，选择货币补偿的，参照区政府公布的基准地价经评估后给予补偿；在具备房屋产权调换条件时选择房屋产权调换的，只给予调换住宅房屋，按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的，先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用，再根据使用年限进行修正；土地性质为国有划拨的，先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用，再缴纳不低于基准地价40%的土地出让金。

国有空闲土地使用权人为法人的，参照区政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

第二十五条  被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据。区政府作出房屋征收决定前，组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

第二十六条  被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同的约定给付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，征收部门可向公证机关办理证据保全手续后履行征收程序。

对确属高档装修的，由当事人向评估机构提出申请，经评估机构认定后，据实评估给予补偿。

办公用房、工业厂房室内外装饰装修的价值由评估机构据实评估给予补偿。

第二十七条  因征收房屋造成搬迁的，征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。搬迁费的标准按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元进行一次性补偿。选择房屋产权调换且产权调换房屋为期房的，搬迁费按双倍发放。

征收部门组织搬迁的，不支付搬迁费。

第二十八条  因征收住宅房屋需要临时安置的，征收部门应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8元计算。

选择货币补偿的，一次性支付被征收人3个月的临时安置费。选择房屋产权调换的，按月支付至产权调换房屋交付之月，过渡期限一般不超过36个月。确需延长过渡期限的，从逾期之日起临时安置费的标准按双倍支付。

由征收部门提供周转房的，不支付临时安置费。

被征收人选择房屋产权调换且在规定期限内签订协议，被征收房屋合法建筑面积低于100平方米的，房屋征收部门应当按照100平方米支付临时安置费。　

第二十九条  征收商业用房和符合本办法第二十二条规定住宅用作经营的房屋，造成停产停业的，由征收部门付给停产停业损失费。停产停业损失费根据房屋征收前的正常效益按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10—15元补偿。

选择货币补偿的，一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。选择房屋产权调换的，按月支付至产权调换房屋交付之月，一般不超过36个月；因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之日起停产停业损失费的标准按双倍支付。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

第三十条  选择产权调换房屋，根据入户丈量、签订征收补偿协议和搬迁腾空交房的先后顺序，在《征收补偿方案》规定的房屋产权调换范围内依次挑选，并予以公示。

第三十一条  产权调换房屋的附属设施车库、储藏室可计入产权调换面积，按相应的安置政策给予优惠。不计入产权调换面积的，车库、储藏室价格应在市场价的基础上给予适当优惠。

第五章　政府补助和奖励

第三十二条   被征收人的合法房屋，在规定期限内，完成入户丈量、签订征收补偿协议、腾空房屋交钥匙并经验收合格的，给予适当奖励，具体奖励办法应在征收补偿方案中明确。

第三十三条  被征收房屋按自然形成的院落或成套住宅计奖。被征收的空闲宅基地有土地使用权证按证计奖，没有办理土地登记手续的参照已办理土地登记手续的普通院落或宅基地计奖。

院落有分户的，奖额按比例均分。

第三十四条  带合法房屋的独立院落，在规定期限内完成入户丈量、签订征收补偿协议、腾空交房的，对院内未进行建设的空地面积给予每平方米300元的奖励（基准容积率以内的空地不享受奖励）。

第三十五条  对认定的违法建筑，被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙的，可按照成本价给予适当补助，但不享受奖励；被征收人未在规定期限内签订征收补偿协议的，其违法建筑部分不予补助。

第六章　征收强制执行

第三十六条  房屋征收部门依照评估报告并结合搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及奖励和补助与被征收人订立补偿协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额及其支付期限、用于产权调换房屋地点和面积、周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

被征收人在签订征收补偿协议时，应当将被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证等一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

第三十七条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第三十八条  区人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第三十九条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，作出房屋征收决定的人民政府应当催告当事人履行搬迁义务，催告书送达10日后当事人仍未履行搬迁义务的，可以自被征收人的法定起诉期限届满之日起3个月内，依法向被征收房屋所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。

第七章　法律责任

第四十条  区人民政府、房屋征收部门及有关部门和单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区人民政府问责和处分；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十二条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位（或有关人员）问责和处分，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第八章　附　则

第四十三条  本办法由区住房和城乡建设局负责解释。

第四十四条  本办法自2017年3月23日起实行，有效期至2022年3月23日止。2014 年12月22日定陶县人民政府印发的《定陶县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（定政发〔2014〕7号）同时废止。